从3月12日万科与深圳地铁签署合作协议至今，已有两个多月时间。万科5月14日的公告重申了继续停牌不晚于今年6月18日的表态。今天是5月18日，这意味着万科A已经进入了为期1个月的复牌倒计时。

记者注意到，在万科A复牌倒计时1个月的当口，无论所处的外部行业环境，还是各大股东之间的博弈形势，都在发生微妙的变化。

变数1：深圳4月房价环比跌11%

2016年3月13日晚间，万科公告称，3月12日与深圳地铁集团签署了合作备忘录，万科将以发行新股的方式，收购地铁集团下属目标公司全部或部分股权。公告明确表示：地铁集团拟注入部分优质地铁上盖物业项目的资产。

那么，深圳地铁到底有哪些上盖物业呢？

记者注意到，早在2014年10月，据《深圳特区报》报道称，深圳地铁集团计划开发14个地铁上盖物业项目，遍布福田、南山、前海、宝安、龙岗等城市核心经济发展区域。

据《南方日报》2015年6月报道，当年6月26日，深圳地铁集团总经济师刘文在城市轨道交通物业发展论坛上表示，深圳地铁上盖物业已达600万平方米，每年销100亿元；6月28日，蛇口线赤湾站山海韵开盘，共推338套房，1200人到现场抢房，均价约5万元/平方米。

由此可见，深圳房地产市场情况和趋势，对万科与深圳地铁的合作有着潜在的影响。

记者注意到，据中原地产深圳新房月平均成交价、成交量数据显示：

2016年3月，深圳新房月均成交价为48433元/平方米，创出24个月新高，但4月房价跌至43131元/平方米，跌幅达10.9%。

每平米下跌5000元，这个跌幅是非常可怕的。

这一下跌的背景是：3月25日深圳出台楼市调控新政，非深圳户口购房社保由1年改至3年，限购一套房。

深圳新房月均成交价一览（数据来源：中原地产）

变数2：H股年内下跌逾20%

自万科A股和H股双双于2015年12月18日13:00起停牌后，万科A（000002）停牌至今已有5个月，但港股市场上的万科企业（02202）早在2016年1月6日即恢复正常交易，也由此提供了一个观察各类事件与股价联系的窗口。

每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，万科H股复牌1月6日收盘价为20.80港元，当日跌幅达9.17%，此后一路下跌，2月12日最低跌至15.52港元。

3月13日晚间，万科公告称与深圳地铁集团签署了合作协议；3月14日，万科H股大涨9.99%，并在当日触及截至目前的年内高点20.95港元。

不过，之后的万科H股就延续了下跌走势，早已吞噬了3月14日宣布牵手深圳地铁利好的上涨幅度。5月16日一度下探至17.20港元，相比20.95港元的年内高点，跌幅达17.9%。今日万科H股报收17.74港元，年内跌幅为22.53%。

变数3：宝能系、华润集团在想什么？

距离万科复牌1个月倒计时之际，作为与“万宝之争”深度相关的宝能系和华润集团举动备受关注。

记者注意到，去年底“万宝之争”全面触发之后，从万科停牌到3月中旬宣布与深圳地铁合作，宝能系都在积极应对，尤其是在与华润集团的沟通上。

3月16日，《21世纪经济报道》称：

“据知情人士透露，2016年元宵节刚过，宝能董事长姚振华主动拜访了华润集团。就在华润集团在深圳开会期间，姚振华突然造访，与傅育宁进行了一个多小时的密谈。”

4月9日，据财新网报道：

“华润有意接手‘宝能系’所持万科股份，但双方因交易价格等问题，目前尚未达成一致方案。”

记者注意到，也正是在4月9日晚间，万科公告称：

宝能系旗下钜盛华将直接持有的万科9.26亿股股份以及通过4个资产管理计划控制的万科合计5.47亿股股份所对应的全部表决权无偿让渡给前海人寿。至此，前海人寿持有的6.66%万科股份对应了20.01%股份的表决权。

再来看华润集团。在今年3月17日万科召开临时股东大会后，华润的股东代表主动向外界爆料称：万科没有合规披露与深圳地铁集团的战略合作，有程序瑕疵。

3月19日下午，华润董事长傅育宁又表达了4点看法，其中一句话是：

如此重大的事情（万科与深圳地铁备忘录），11号开会，第二天就披露了一个又是股权对价，又是交易资产的规模，又是支付方式（的公告），这合适吗？

对于华润而言，一个非常现实的问题是：

若万科引入深圳地铁成为最大股东，华润集团将由当前的第二大股东变为第三大股东。

因此，华润集团为了避免上述现象发生，是否会与宝能系联手博弈深圳地铁集团？这是整个事件的焦点之一。

变数4：大盘、地产板块都不给力

假设万科A于今年6月18日之前顺利复牌，其股价将如何演绎呢？

万科A去年12月18日午后停牌，当日股价一度冲高至24.43元的历史纪录，当日深成指收于12830.26点；今日（5月18日），深成指收于9694.78点，相比去年12月18日的收盘点位，跌幅达24.43%。

若以深成指24.43%的下跌空间来比照，万科A相比去年12月18日收盘价还有5.97元的下跌空间，即可跌至18.46元/股。

以上是深交所与大盘指数的对比。那么同期A股地产上市公司整体股价走势又如何呢？

以深交所地产指数（399241）走势来看，去年12月18日收于3413.65点，今日收于2650.96点，跌幅达22.34%，这一跌幅与深成指同期跌幅相差无几。

此外，万科分别于3月中旬和4月底发布了2015年年报和2016年一季报。万科一季度营收同比增长64.3%，净利同比增28.1%，券商对此多给予正面评价。比如中信建投表示，万科拿地规模再发力、杠杆水平维持稳健。但是，券商们的目光也盯着万科与深圳地铁集团的合作事宜。比如中信证券就表示：

考虑到方案具体细节仍不明朗，且公司未来价值很大程度上取决于此次重大资产重组的细节，因此我们暂不给予公司目标价格。

那么，专业人士对当前地产股又有何看法？

记者注意到，5月16日，中银国际地产行业研究员田世欣、袁豪和卢骁峰表示：

随着全国去库存持续进行，叠加4月营改增切换效应，新开工和投资增速再创新高，符合市场预期。但由于调控政策的实施和同比基数的抬升，未来销售增幅超预期概率较小，而随着市场预期货币宽松空间和效果边际递减，叠加地价飙升挤压房企利润率，地产板块的机会不大。